قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از پرکاربردترین قراردادها در حوزه ساختوساز و سرمایهگذاری ملکی است که در آن، مالک زمین و سرمایهگذار یا سازنده توافق میکنند با همکاری یکدیگر اقدام به احداث ساختمان کنند. بسیاری از مالکان بهدلیل نداشتن سرمایه یا دانش فنی، ترجیح میدهند با سازندهای شریک شوند. در این میان، تنظیم صحیح و اصولی قرارداد، نقش کلیدی در جلوگیری از اختلافات و حفظ منافع طرفین دارد. اگر قصد دارید وارد چنین توافقی شوید، اما با اصطلاحات حقوقی آشنایی ندارید، در این مقاله به زبان ساده همه چیز را برایتان توضیح دادهایم. با مجله تاراز همراه باشید.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
این قرارداد، توافقی بین مالک زمین و سازنده (که میتواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد) است که طی آن، مالک زمین خود را در اختیار سازنده قرار میدهد تا در ازای ساخت بنا، بخشی از واحدهای نهایی را بهعنوان سهم دریافت کند. بهعبارت دیگر، مالک زمین را میآورد و سازنده سرمایه، تخصص و اجرا را.
طرفین قرارداد چه کسانی هستند؟
۱. مالک یا مالکان زمین
۲. سازنده یا سرمایهگذار (که میتواند مهندس، شرکت ساختمانی، یا شخصی با توان مالی باشد)
در صورت تعدد مالک یا سازنده، باید همه افراد در قرارداد نامبرده شوند و امضا کنند.
بندهای مهم در قرارداد مشارکت در ساخت
برای اینکه قرارداد مشارکت در ساخت معتبر، دقیق و بیاشکال باشد، باید به بندهای زیر توجه ویژهای داشت:
۱. مشخصات طرفین
اطلاعات کامل شناسنامهای و نشانی دقیق طرفین
۲. مشخصات ملک
کد ثبتی، شماره سند، مساحت، آدرس و موقعیت زمین
۳. آوردههای طرفین
- آورده مالک: زمین
- آورده سازنده: هزینه ساخت، جواز، طراحی، بیمه، مالیات و…
۴. میزان سهم هر طرف
سهمبندی بر اساس توافق: مثلاً ۵۰-۵۰ یا ۶۰-۴۰ بر اساس ارزش زمین و هزینه ساخت
۵. مدت زمان اجرا
مدت زمان لازم برای اخذ مجوزها، شروع ساخت، و تحویل پروژه
۶. ضمانت اجرا
مثلاً چک یا سفته بهعنوان ضمانت انجام تعهدات توسط سازنده
۷. تعیین ناظر و داور
تعیین شخص یا مرجعی برای حل اختلافات احتمالی
۸. شرایط فسخ قرارداد
تعریف دقیق شرایطی که در صورت بروز آنها، قرارداد قابل فسخ است
نکات مهم حقوقی هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
✅ تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی
اگرچه قرارداد دستی هم اعتبار دارد، اما برای جلوگیری از بروز مشکلات قضایی بهتر است قرارداد را بهصورت رسمی تنظیم کنید.
✅ بررسی سوابق سازنده
سازنده باید سابقه حرفهای، توان مالی و فنی کافی داشته باشد. بهتر است از افراد یا شرکتهای ثبتشده استفاده شود.
✅ دریافت ضمانت اجرایی
برای اطمینان از انجام تعهدات سازنده، حتماً ضمانت معتبر مانند چک، سفته یا وثیقه ملکی دریافت شود.
✅ پیشبینی تأخیر در ساخت
در قرارداد، جریمه تأخیر یا شرایط تمدید مهلت اجرای پروژه بهصورت دقیق قید شود.
✅ نحوه تقسیم واحدها
مشخص شود که سهم هر طرف به چه صورتی است و کدام طبقات یا واحدها به کدام طرف تعلق میگیرد. حتیالامکان این موارد با جدول دقیق نوشته شوند.
مزایای قرارداد مشارکت در ساخت
- استفاده از تخصص و سرمایه سازنده بدون نیاز به فروش ملک
- افزایش ارزش ملک از طریق نوسازی و ساخت
- تقسیم سود حاصل از ساخت بین دو طرف
- کاهش هزینههای اولیه برای مالک
- انتقال ریسک اجرایی به شخص سازنده
معایب و ریسکهای احتمالی
- احتمال بدقولی یا ورشکستگی سازنده
- امکان اختلاف بر سر تقسیم واحدها یا کیفیت ساخت
- تأخیر در دریافت مجوزها یا پایانکار
- پیچیدگیهای حقوقی در صورت فوت یا انصراف یکی از طرفین
- عدم رعایت اصول ایمنی و فنی توسط سازنده
راهکارهای کاهش ریسک
- استفاده از مشاور حقوقی یا وکیل متخصص در تنظیم قرارداد
- گرفتن استعلام ثبتی ملک و سازنده
- درج دقیق ضمانتها، شرایط فسخ و راهحل اختلاف در متن قرارداد
- تنظیم قرارداد در دو نسخه رسمی (دفترخانه) و عرفی (با امضا و اثر انگشت دو شاهد)
قرارداد مشارکت در ساخت، فرصتی عالی برای نوسازی و ارزشافزایی به ملکهای قدیمی و کمبازده است، اما تنها در صورتی موفق خواهد بود که با دقت، آگاهی و بهرهگیری از مشاوره حقوقی تنظیم شود. فراموش نکنید که کوچکترین غفلت در تنظیم بندهای قرارداد ممکن است ضررهای سنگینی به بار آورد. اگر قصد مشارکت در ساخت دارید، حتماً از افراد متخصص در این حوزه مشورت بگیرید و هرگز قرارداد را بدون مطالعه کامل امضا نکنید.